论“‘坚持房住不炒’未来房产属性去投资化”中央调控背景下的楼市房价走势
在中共中央习近平主席提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位指引下,各省市地区政府紧跟中央精神在2017年一整年来密集地推出了一系列的楼市调控政策,时至今日也可以清晰地看到地方房地产调控的效果暨状态,在此综合中国各地楼市的调控暨行情现状,笔者做整体概述总结为“一手房加速冲量,二手房整体入冻”“三四线楼市去库存火热,一二线楼市控流动冰封”。
从目前各地的楼市现况来分析,毫无疑问我们习总书记的“房住不炒”楼市顶层设计方针,取得了非常成功的调控理想及显著效果。籍此亦可判断到未来几年时间内,中国各地的房地产市场将进一步去除投资属性,同期将加速回归居住属性。
再从宏观政策及业界动态来看,各大房地产开发商的未来规划及发展步骤,也同样遵循中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的调控方针精神。譬如,近期类似恒大、万科这些开发商巨头龙头们都在大举进军“租赁市场”;且整体来看中国房地产企业的2017年拿地建造长租房的动态,基本上都是围绕“房住不炒”的主旨做未来发展规划;下半年以来公布的中国银行业信贷数据也是同样显示“房住不炒”的流向定局。更关键的是从目前形势及各地的政策执行来看,至少短期内的中国房地产调控政策不可能更换走向,这也决定了短期内的中国楼市及房价未来的走势基调不可能改变。
那么,什么是“房子是用来住的、不是用来炒的”调控政策走向下的楼市及房价未来走势基调?笔者在此同样将其概述为一句话:“行情交易冷淡渐冻,房价涨跌平稳调整”。
所谓“行情交易冷淡”是因为政府的楼市调控侧重去投资属性,各地楼市行情,不论一二手房,都必将进入一种“冻市”状态,成交量呈现冷淡局面。也就是典型的“流动性丧失”,这直接意味着“转卖房产艰难”。笔者一直以来都认为,过去三四年来中国各地楼市交易的火爆,主要是基于“金融高杠杆”“信贷大跃进”的背景(包括今年以来的三四线楼市火热现象,实质也是同样基于金融加杠杆),尤其是2014年—2017年以来的一二线楼市疯狂抢房、房价翻番现象,根本推动力就在于银行及金融信贷资金中介的“加高杠杆”“疯狂放水”。而随着中央全面定局终结“房地产金融高杠杆时代”,以及加码限购限售等政策调控力度,那么过去的一切楼市火热火爆疯狂景象也必然走向末路。可以说,当前倘若没有“金融高杠杆”,楼市行情交易必定陷入“冷淡”,二手房市场的“冻楼”现状已经很好地说明了这一点。
而所谓“房价涨跌平稳调整”是因为随着政府调控之下的楼市行情交易陷入“冷淡”“冻市”,房价涨跌波动也注定步入“平稳调整”阶段。鉴于近几年国际国内的经济发展严峻形势,及考虑到央行的“稳金融”战略部署的长远规划需要,笔者甚至预估中国各地房价的“平稳调整”趋势,极度有可能延续到整个房地产繁荣周期的结束。进一步从“房地产金融高杠杆时代终结”的中央调控的实施用心来看,不难判断到中国各地未来房价的“平稳调整”走势,绝大多数地区楼市的交易房价表现都将步入“向下调整”周期(也就是下跌)。特别是前期炒作过热的三四线楼市整体及一二线的远郊二手房,极度可能下调幅度将超过我们的一般想象,出现腰斩乃至下跌80%也不稀奇,当然这些地区的“平稳调整”过程更多将是持续时间较长,整个下调三四年乃八年十年也不为奇,这里我们更需要相信中央及政府的能力。
众所周知这一轮“房住不炒”的房地产政策调控,截然不同于过去任何年份的调控,不论规模力度及密集次数来看都是前所未有的。通过一年多来中央及各地政府密集的调控政策,已经彻底狙击了热点城市的投机行为,为此部分城市房价同比出现了下跌并加速的态势,尤其是一些前期“炒作过猛”“投机过热”的一二线楼市,整体已经出现了“冻楼”的明确行情迹象。
紧随着“房地产金融高杠杆”一步步走向收紧,各种各样的炒房资金渠道及房产中介得到有力遏制,各地楼市的涨幅已经明显得到了控制。最新数据显示中国内地的70个城市房价同比增幅上涨空间已不大,显而易见未来会继续保持同比增幅收窄态势。与此同期,在一二线热点城市加码房地产调控后,上海、深圳、南京、以及合肥等10大城市房价跌回一年前水平。楼市中的大量资金被挤到周边三四线城市,一方面是去库存,另一方面是限房价,三四线城市业已进入了双轨调控并行的模式,也即是“一手房去库存‘火热’,二手房控流动‘冻楼’”状态。
随着中国楼市在“房子是用来住的、不是用来炒的”中央调控背景下的进一步演变发展,笔者判断的地方省市地区楼市及房价未来走势必将越来越明显。
(作者系华南师范大学博士生导师助理、广东生本教育研究中心信息办主任、清远市盈意典当行有限公司首席顾问)