“流质合同”的法律认定
【案情简介】张某向李某借款100万元用于承包工程,为此,双方签订了借款协议并约定借款期限和利息。于此同时,双方又签订了一份房屋买卖协议,主要约定李某向张某购买其所有的两套房屋,购房款为上述借款本金及利息,未约定支付款项的时间。当约定的借款期限届满时,张某无力还本付息。李某经多次追索无果,诉至法院。李某要求张某履行房屋买卖协议,将两套房屋办理过户到李某名下。
【分歧意见】
本案属于民间借贷纠纷。李某与张某的借贷关系成立,但是李某的诉请是否得到支持,关键在于:李某与张某签订的“房屋买卖协议”是否有效?对此,有两种不同的观点:
第一种意见认为李某与张某签订的“房屋买卖协议”是合法有效的。理由如下:1、张某以房屋抵债的行为属于双方自由约定,没有胁迫、乘人之危等可撤销情形,是当事人意思自治的体现,法律不应当加以干涉;2、在协议中并没有约定张某逾期不能清偿债务时,房屋的所有权直接转为李某,未存在违反法律禁止“流质”的情形。
第二种意见认为李某与张某签订的“房屋买卖协议”违反法律禁止“流质”的规定,应当认定无效。理由如下:1、李某与张某签订“房屋买卖协议”,双方并没有买卖房屋的合意,其实质上是李某为了保证债务的安全,以张某所有的两套房屋作为抵押担保;2、双方签订的名为“房屋买卖协议”实质上是抵押担保协议,以所谓“买卖”的形式在张某逾期不能清偿债务时,房屋的“卖给”李某,即房产直接归李某所有,违反了我国物权法及担保法关于抵押权人和抵押人不得约定在债务人届期不能清偿债务时,抵押物的所有权转为债权人所有的规定,应属于无效。
【评析】
笔者赞同第二种意见,即李某与张某签订的“房屋买卖协议”违反法律规定,属于流质合同,应当认定无效。理由如下:
一、通常情况下,认定流质合同(条款)的存在,是以担保合同明确约定,债务人在债务清偿期届满不履行债务,担保财产的所有权转移给担保物权人。在实践中,当事人往往以隐蔽的方式、合法合理的外衣掩饰流质合同(条款),此时要判断是否属于流质合同(条款),关键在于该合同是否排除了担保物权实现时对债务以及担保财产的清算程序。在本案中,李某和张某以“房屋买卖协议”的表象掩盖了以房屋作为担保物,在逾期不能清偿债务时,直接将房屋的所有权转为李某的目的。李某用于清偿的担保物-房屋并没有经过评估、拍卖等清算程序,无法得知担保物的实际价值,实际作为担保的两套房屋的价值大于债务,大大损害了债务人的利益,从衡平双方当事人利益,维护市场交易秩序的角度来说,应当禁止上述行为的发生。
二、我国现行法律关于禁止“流质”的规定及构成要件。《物权法》第186条规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有;第211条规定,质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。《担保法》第40条规定,订立抵押合同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有;第66条规定,出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时,质物的所有权转移为质权人所有。上述是我国物权法及担保法对于禁止流质的规定,从法条分析,符合流质合同的条件需要满足:1、“流质合同”作为担保合法债务而存在;2、“流质”的约定须在债务履行届满前;3、内容为逾期不履行到期债务,未经清算程序,担保财产直接归债权人所有。在本案中,李某和张某在签订借款合同的同时也签订以房屋作为抵押担保的“房屋买卖协议”,虽然没有明文约定抵押的房屋在债务履行期届满前归李某所有,但是张某逾期无法还钱时,李某即主张履行该“房屋买卖协议”,该行为结合借款合同与“房屋买卖协议”签订的同一时间以及“房屋买卖协议”的内容,可推定双方当事人在债务履行届满前,已经约定了张某不履行到期债务时,房屋归李某所有。综合上述,李某与张某签订“房屋买卖协议”符合法律关于禁止流质的规定。
本案中“房屋买卖协议”实为抵押担保合同,该抵押担保属于我国明文禁止的“流质合同”(条款)。在民间借贷纠纷中涉及处理担保合同时,应当结合担保合同签订的时间、内容、当事人的真实意思表示等综合性、实质性地审查判断该合同(条款)是否符合“流质合同”(条款)的构成要件。法律明文禁止流质合同对于衡平债权人与债务人的利益,保护第三人的合法权益以及维护市场交易秩序具有重大意义。
(作者单位:广西壮族自治区融安县人民法院)